Як купити квартирний комплекс
Купівля квартирного комплексу це складний, довгий, а іноді й скрутний процес. Дуже важливо, щоб ви зібрали максимальну кількість інформації до того, як ви приймете рішення про покупку. Подача заяви на іпотеку квартирного комплексу зовсім не схожа на заяву про іпотеку на покупку будинку. Квартирні комплекси з чотирма і більше квартирами є комерційною власністю, і кредити під них мають різні умови за контрактом.
Кроки
1
Вирішіть, чи дійсно ви хочете придбати багатоквартирний комплекс. Такі будинки мають змішану комбінацію офісних і житлових приміщень, але 80% простору будівлі повинні бути відведено для житлових приміщень. Такий житловий комплекс повинен мати рівень С + або вище. Це означає, що ви не можете здати квартиру на добу або тиждень, а квартира не повинна складатися тільки з спальні, як в готелі або мотелі.
2
Перш ніж узяти кредит, запитайте себе:- Чи виправдана ціна?
- Чи зможу я собі це дозволити? Це вигідне вкладення? Позичальники зазвичай оцінюють вартість оренди, податки та іпотеку, щоб правильно розрахувати фінансування. В очах комерційних позичальників ваші особисті фінанси не настільки важливі, як здатність будівлі окупити себе.
- Хороший чи є у мене кредитний рейтинг?
- Чи є у мене майно, яке може виступати в якості застави?
- Чи повинен я брати кредит як корпорація або як Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ)?
- Чи зможу я сам впорається з багатоквартирним будинком, або мені потрібно буде заплатити компанії з управління майном для вирішення питань з орендарями або з технічним обслуговуванням, які можуть виникнути?
- Варто мені шукати партнера?
- У хорошому Чи стані будівлю?
- Чи зможу я збільшити вартість будівлі?
3
Зберіть інформацію про будинок, який ви хочете придбати. Можливо, вам не видадуть кредит, якщо будівля буде вимагати значних вкладень або якщо комплекс не буде миттєво заселений на 85% не менше ніж на три місяці.
4
Поговоріть з іншими комерційними інвесторами. Запитайте їх про плюси і мінуси володіння квартирним комплексом.
5
Поговоріть з місцевим агентом з нерухомості. Запитайте у них рада про місце, яке ви хочете придбати. Дізнайтеся про можливі зміни районного масштабу або про публічних роботах, які можуть надати негативний економічний ефект на ваш комплекс. Якщо в генплані міста вказано, що в кількох милях від вашого комплексу буде побудований аеропорт, то це може викликати труднощі з орендою ваших приміщень. Не думайте, що все залишиться незмінним, подивіться на історію району та припустіть, які зміни можуть бути зроблені в майбутньому.
6
Позначте вашу кінцеву мету - причину, по якій ви хочете придбати власність. Визначтеся зі стратегією досягнення мети, чи будуть у вас якісь економічні складнощі і чи зможете ви перепродати комплекс, якщо паче не будете хотіти володіти ним. Ось три стратегії по виходу з бізнесу:- Переробіть приміщення в кондомініуми та продайте їх домовласникам.
- Скористайтеся поправкою 1031. За законом Сполучених Штатів ви не зобов`язані платити податок при продажу житла, але якщо ви продаєте будинок, то податок повинен бути сплачений.
- Рефінансуються майно. Використовуйте вигоду, яку ви отримали на придбання нової комерційної нерухомості.
7
Будинок обов`язково повинен бути проінспектовано досвідченим експертом. Переконайтеся, що інспекція була проведена за всіма аспектами, не розраховуйте на стандартну інспекцію, яка може не включати в себе інспекцію проблемних зон, таких як, вологий підвал. Заплатіть чудь більше грошей, щоб була проведена повноцінна інспекція. Якщо інспекція виявить проблеми, то не робіть пропозицію або максимально знизьте ціну, щоб на зекономлені гроші оплатити необхідний ремонт.
8
Зберіть усі необхідні документи для подачі на позику. Ваш агент з нерухомості зможе вам у цьому допомогти. Більшість кредитних установ вимагають такі документи (але ваш банк може зажадати більше):- Ваше приватне фінансовий стан (або Fannie Mae форму 1003, якщо ви плануєте подати заявку на іпотеку через Fannie Mae).
- Документацію про нинішній грошовому потоці власності.
- Заявлені операційні доходи будівлі за останні два роки.
- Операційні доходи будівлі за останній рік до поточної дати.
- Місячні витрати на утримання будівлі за останні 12 місяців.
- Фотографії будівлі на сьогоднішній день.
Поради
- Ви не зможете придбати квартирний комплекс з більш ніж 4-ма квартирами, якщо у вас немає хорошої кредитної та комерційної історії. Деякі люди починають з малого - покупки дуплексів або триплексів. Якщо їм вдається успішно управляти цим майном в перебігу декількох років, вони переходять на більш великі, багатоквартирні будинки. Ви не зобов`язані зациклюватися на кожному придбаному комплексі, якщо у вас є можливість його швидко і вигідно продати - продавайте.
- Fannie Mae зазвичай не видає кредити на купівлю квартирних комплексів вартістю менше мільйона доларів, в іншому випадку їх прибуток буде не достатньою. Ви все ще можете подати заявку на кредит в ваш місцевий банк, але швидше за все процентна ставка в банку буде вище.
Попередження
- Дозвольте адвокату з нерухомості прочитати контракт до того, як ви його підпишіть! Більшість комерційних позик мають неймовірно завищену ціну.
- Збори за подачу заявки на комерційний кредит дуже великі, більшість з них коштують близько п`яти тисяч доларів.
