Як купити комерційну нерухомість у банку
Власність, якою володіє банк, - це, як правило, нерухомість, купівля якої була профінансована банком, але дефолт позичальника змусив банк прийняти майно назад у своє розпорядження. Оскільки банки, в основному, не займаються бізнесом з управління майном, вони складають список об`єктів на продаж на умовах "як є", щоб продати якомога швидше. Згідно з умовами, покупець майна несе відповідальність за стан майна, що б там не було потрібно зробити, будь-які необхідні ремонтні роботи стають турботою покупця, якщо не встановлено протилежне. Так само, як банки фінансують житлову нерухомість, вони також фінансують і комерційну нерухомість і, відповідно, часто виставляють комерційну нерухомість на продаж.
Кроки
1
Знайдіть списки комерційної нерухомості, виставленої банками на продаж. Є цілий ряд способів, якими ви можете знайти ці об`єкти:- Проконсультуйтеся з агентом з нерухомості, який спеціалізується на банківському майні. Буде особливо корисно, якщо ви знайдете ріелтора з досвідом угод з банками з приводу комерційної нерухомості.
- Обдзвоните місцеві банки і попросіть поговорити з кимось з відділу продажів нерухомості. Більшість банків мають або конкретний відділ, або менеджера, який працює з такою нерухомістю і знає всі її характеристики.
- Слідкуйте за аукціонами нерухомості через місцеву пресу. Банки завжди намагаються виставити свої об`єкти на аукціон перш, ніж запропонувати їх на продаж з фіксованою ціною. Статистика показує, що більшість об`єктів, які йдуть на аукціон, ніколи не продаються з торгів. Тому, аукціони є хорошим способом для виявлення комерційних об`єктів, які незабаром з`являться на ринку.
2
Зберіть гроші на початковий внесок і експертизу. На відміну від кредитів на житлову нерухомість, які часто не вимагають першого внеску, для отримання комерційного кредиту від вас може знадобитися надати не менше 25 відсотків від ціни продажу.
3
Отримайте попереднє схвалення комерційного кредиту. Вам потрібно буде надати наступну інформацію для того, щоб претендувати на отримання комерційної позики:- Ваш бізнес-план. Це не потрібно, якщо ви купуєте багатоквартирний будинок, в якому будете самі проживати. Замість цього, ви повинні будете надати поточні договори оренди з будь-якими існуючими орендарями або підписані договори оренди з орендарями, які в`їжджатимуть.
- Фінансові звіти вашого бізнесу. Вони включають в себе виписки з банківських рахунків, податкові декларації, звіти про доходи і видатки, бухгалтерські баланси і все інше, що кредитор запросить у вас, щоб перевірити ваші можливості щодо повернення кредиту. Якщо комерційна нерухомість, яку ви плануєте купувати, - багатоквартирний будинок, то вам потрібно буде надати свої власні фінансові звіти.
- Доказ наявності першого внеску.
4
Зберіть інформацію зі списків ріелтора перш, ніж робити пропозицію:- Копії будь-яких проведених експертиз.
- Будь-який ремонт власності, який банк згоден оплатити.
- Чи спеціальна форма "як є", яку ви повинні будете підписати.
- Скільки часу піде у банку на те, щоб прийняти чи відхилити вашу пропозицію. Ви також можете очікувати від банку зустрічної пропозиції.
- Спосіб відправки вашої пропозиції.
5
Зробіть пропозицію по списку ріелтора. Надішліть пропозицію про покупку нерухомості, враховуючи наступне:- Підрахуйте, скільки складуть остаточні витрати, і не забудьте переконатися, що у вас така сума є в наявності.
- Будьте обережні, щоб не запропонувати занадто низьку ціну, інакше ви ризикуєте, що банк не стане приймати вас всерйоз в якості покупця. Проконсультуйтеся з ріелтором, який спеціалізується на комерційній нерухомості.
- Увімкніть пункт, який дозволяє ухилитися від угоди у випадку, якщо будівельна експертиза виявить проблеми з об`єктом, які ви порахуєте неприйнятними.
- Будьте готові до зустрічного-пропозицією. Банки рідко беруть перше речення про продаж власності і в основному реагують зустрічною пропозицією. Прийміть це до уваги, коли будете робити перше речення, і будьте готові вести переговори про остаточну ціну продажу.
- Прикладіть попереднє схвалення вашого кредиту до вашої пропозиції.
6
Переконайтеся, що комерційна нерухомість знаходиться в прийнятному для вас стані. Після того як ваша пропозиція буде прийнято, найміть наступних професіоналів:- Інспектор з будівництва. Інспектор зробить ретельну оцінку стану власності і дасть вам письмовий звіт про всі необхідні ремонтних роботах, а також зверне увагу на те, що ви зможете поліпшити.
- Титульний агент. Титульний агент повинен зробити повне дослідження титулу, щоб переконатися, що титул є чистим і що майно може, справді, бути продано.
7
Надішліть зустрічну пропозицію, якщо майну потрібно будь непередбачений ремонт, який ви пропонуєте сплатити банку. Переглядайте умови до тих пір, поки обидві сторони не будуть задоволені.
8
Працюйте з вашим кредитором, щоб закрити операцію. Це включає в себе надання будь-яких додаткових документів кредитору і титульної компанії, які їм потрібні для того, щоб закрити кредит.
Поради
- Якщо банк не приймає вашу пропозицію з першого разу, продовжуйте спостерігати за нерухомістю. Якщо вона буде залишатися на ринку протягом тривалого періоду часу, і ви помітите, що продажна ціна знижується, банк може бути більш сприйнятливий до вашої пропозиції, якщо ви представите його знову.
Попередження
- Абсолютно вірно, що банки хочуть продавати свою комерційну нерухомість швидко, але це не означає, що ви обов`язково зможете придбати нерухомість за ціною нижче ринкової вартості. Банки завжди прагнуть повернути суму грошей, яку їм заборгували їх позичальники через дефолту, і ця сума зазвичай перевищує вартість майна, в іншому випадку позичальники продали б майно самі і розрахувалися б з банком.
