Як поліпшити свій бізнес, використовуючи позиковий капітал

Ви коли-небудь замислювалися про те, щоб, використовуючи позикові кошти, купити або відкрити яке-небудь підприємство або перебудувати якусь нерухомість з тим, щоб покупці або орендарі платили за це тільки вам.

Купити нерухомість, зовсім не вкладаючи або вкладаючи трохи грошових коштів. Прочитавши цю статтю, ви здивуєтеся, як можна просто і ефективно підняти підняти свій бізнес, наприклад, знайти зацікавленого продавця, який, використовуючи або не використовуючи позики, вкладе власні кошти (або внесе заставу) у купівлю комерційного підприємства або інших об`єктів нерухомості.

Нижче представлені рекомендації, засновані на деяких бізнес-процесах, що відбуваються в США, і короткий опис того, який ефект вони можуть проізвесті- деякі рекомендації щодо можливості домогтися успіху допоможуть вам визначитися з відповідними законами та нормативними положеннями, яких необхідно дотримуватися конкретно у вашому штаті, оскільки в різних місцях органи влади, місцеві суди і місцеве право абсолютно відрізняються один від одного.

Кроки

1
Читайте книги та статті про те, як використовуючи позиковий капітал, підняти свій бізнес, поліпшити електронну комерцію, як ефективно використовувати інструменти інтернет-маркетингу і придбати нерухоме майно.Наприклад, Баррі Ленсон, відповідальний секретар Університету Д. Трампа wrote: щодо використання позикового капіталу написав на сторінці TrumpUniversity.com "наступне: «у сфері вкладення коштів у нерухомість стало можливим використання в різних ситуаціях фінансового важеля, за допомогою якого можна підвищити ефективність комерційної діяльності». Умовно кажучи, в деяких напрямках бізнесу ми спираємося на досвід минулих поколінь або династій.
- В Університеті Д. Трампа люблять розповідати історію про якогось Бене, який якось прийшов до свого друга і сказав щось на кшталт: «Якщо ти позичиш мені 40 000 $ для внесення авансового платежу за будинок і його реставрації, я поясню тобі всі подробиці свого задуму (і обговорив з одним, як вони будуть розподіляти витрати і прибуток) ».
  - Дана історія відає про те, що Бен знайшов об`єкт нерухомості, домовився і зробив покупку, здійснив ремонт і реставрацію, продав його і після поділив прибуток з одним, заробивши на своїй першій спільній діяльності по 35 000 $. Вони зробили операцію, потім Бен продовжив свій бізнес самостійно. Там не згадується, скільки часу на це було потрібно.
2
Merriam-Webster Online Dictionary дає наступне визначення поняттю «леверидж»: це використання позикового капіталу з метою збільшення рентабельності власних коштів.
3
Купуйте підприємство або об`єкт нерухомості на ваше ім`я або на ім`я юридичної особи. Переконайтеся в тому, що:
- Ви вигідно купуєте майно (платите на даному етапі менше поточної ринкової вартості) в стабільно розвивається, облаштованому районі або в районі розміщення тимчасових населених пунктів (це сміливо, тому що може статися так, що станеться несподіваний поворот справ- це, мабуть, залежить не тільки від вас або від того, що ви просувається швидше за інших і т.д. - будьте обережні).
4
Виймайте вигоду під час здійснення покупки (в плані наявності можливостей), думайте, що купити, беручи до уваги ваші плани та творчі здібності. Купуйте, враховуючи наявність можливостей значно збільшити вартість об`єкта шляхом його переобладнання, ремонту, модернізації певною мірою, перебудови, а також умови ринку і те, як позначаться на вартості використання дешевих і дорогих елементів благоустрою.
5
Подумки уявіть, що ваші покупці і орендарі за вас оплачують основну вартість операції, вам же знадобиться невелика сума грошей, щоб придбати своє власне майно. Здійснюючи покупку, думайте про те, щоб з часом доходи від угоди або орендні платежі виправдовували себе і приносили дохід.
6
Досягніть успіху в забезпеченні собі стійкого прибутку. Коли ви купуєте об`єкт нерухомості для здачі в оренду, ви повинні забезпечити позитивний «кеш-флоу» (назвемо це прибутком), щоб ваша комерційна діяльність себе виправдовувала, в іншому випадку ви зазнаєте невдачі, випробуєте на собі завищення оціночної вартості і не доведете справу до логічного кінця.
- Ви все ще можете продовжити свою підприємницьку діяльність, не маючи позитивного кеш-флоу або стабільного прибутку, якщо причини відсутності прибутку - це так звані «номінальні втрати, втрати на папері», тобто після того, як сплачені всі витрати і розрахована амортизація обладнання, зниження собівартості ремонту та реконструкції, ви все ще здатні втриматися на плаву досить міцно або не зовсім міцно, що означає відчувати потребу в чому-небудь, харчуватися бобами і рисом, жити в підсобному приміщенні або на горищі.
7
Будьте реалістом, але в той же час не дозволяйте негативним почуттям і зайвої заклопотаності скувати вас. Якщо займатися даною діяльністю, не отримуючи стабільного прибутку, існує небезпечний ризик для вас, продавця та / або орендаря (ось чому традиційне фінансування для недосвідченого власника представляє труднощі, а іноді не представляється можливим). Тому зацікавлений покупець має високу бажання створити кращі можливості для отримання прибутку.
- У вас може не бути достатньо оборотного капіталу для інвестування в обладнання, переобладнання і зростання компанії до тих пір, поки замовники завчасно не заплатять велику суму грошей або не внесуть авансовий платіж.
- Коли ви займаєтеся здачею житла в оренду, ви отримуєте від нових наймачів попередній гарантійний внесок та орендну плату, але часто доводиться повертати всі отримані кошти, включаючи заставний депозит, якщо орендарі, крім звичайного зносу, обслуговують і проводять ремонт нерухомого майна, а потім виїжджають.
8
Зіставте дану ідею використання позикових коштів з випуском акцій в умовах ринкової економіки і в залежності від ситуації на ринку цінних паперів, де за здійснення торгових операцій платять вкладники, а не акціонерні компанії, а власники простих акцій не мають як такої власної частки в компанії, але зобов`язані продавати акції іншим вкладникам.
- У цьому випадку продавець або позикодавець погашають борги з грошових коштів, отриманих від простих людей, а замовники або орендарі, подібно володарям простих акцій, не мають частки у праві спільної власності, оскільки гроші виплачуються безпосередньо вам, після чого ви платите покупцеві.
9
Ви повинні розуміти, що, як будь-який інвестор, можете втратити все, коли вкладаєте час і гроші в бізнес або нерухоме імущество- ви можете втратити бізнес або понести збитки від інвестицій у нерухомість. Продавці можуть знову вступити у володіння своїм майном, а інвестори позбавити права користування власністю, якщо ви не в змозі платити за своїми борговими зобов`язаннями і не маєте достатньо обігових коштів.
10
Якщо ваші ідеї досить добре розроблені, займайтеся випуском акцій. Якщо ваш бізнес буде процвітати, ви разом з кредитором і продавцем зможете отримати прибуток і погасити борги по кредиту від випуску та продажу акцій, іншими словами від торгівлі цінними паперами.
- Ваші замовники і наймачі, будучи Гарантоздатні і виконавчими, мають таке ж значення, як інвестори для акціонерних компаній, які купують акції за високою ціною на ринку цінних паперів.
11
Якщо ваша комерційна діяльність полягає у володінні нерухомістю, вона може:
1. перерости в операції з численними об`єктами нерухомого майна та розпорядженням доходами від оренди;
2. залишитися на рівні дилетантської дрібної комерційної діяльності з невеликим вкладенням коштів у нерухому власність, і потім це може бути не стільки професійний бізнес як такий, скільки хобі чи додаткова діяльність.
12
Фінансування за участю продавця або власника - це можливий спосіб інвестування позикових коштів, при якому власник продає вам об`єкти нерухомого майна та фінансує їх допомогою внесення авансового і щомісячних платежів. Наприклад:
- Власник виходить на пенсію і відправляється в будинок для пенсіонерів або переїжджає на ферму і хоче отримувати місячний дохід, при цьому не маючи обов`язків з управління та обслуговування (для продавця).
- Власник переїжджає в інший округ, штат або область.
13
Знайдіть способи традиційного фінансування або інвестування, отримаєте позику у фінансовій установі, якщо зможете внести велику суму початкового внеску.
- Можливо, ви знайдете іпотечну компанію з метою вашого фінансування на певних умовах, з якими ви будете згодні.
- Як правило, банки не надають довгострокове фінансування, на відміну від іпотечних компаній.
- Ви можете знайти компаньйона, який разом з вами вкладе свої грошові кошти-якщо знайдете когось подібного, ви, наприклад, можете стати власником частини якоїсь комерційної структури. Часто учасники угоди ставляться з обережністю і підозрою до фінансування таких операцій, особливо для початківців недосвідчених власників.
14
Прочитайте закони на захист інтересів споживачів, якщо ви купуєте індивідуальну власність, яка представляє собою бізнес-матеріали власника, приватної особи, а не корпорації. У деяких штатах і країнах існує захист прав споживачів, яка діє протягом 72 годин, вносячи зміни в пункти контракту (без відстрочок).
- Це залежить від того, як оформлена документація та складено контракт, чи здійснюється продаж частинами, окремими предметами, або як одне ціле.
15
Складіть точний список усіх матеріальних цінностей, запасів товарів, меблів та обладнання, які дістаються вам як частина комерційної угоди, в іншому випадку можуть виникнути труднощі з приводу того, що ви купуєте в даний час, а що вже придбали.
16
Запам`ятайте, що нерухомий інвентар, невіддільний від будівлі, в багатьох країнах вважається частиною нерухомого майна, в той час як ненатягнутий (рухоме) обладнання може бути відчужено. Ви будете здивовані тому, що те, що, на ваш погляд, було частиною угоди, насправді таким не є, отже, попередній власник не передає вам.
17
Якщо орендована власність - це нерухоме майно, добийтеся від орендодавця оформлення акта з гарантією права власності або того письмового документа, який має юридичну силу у вашому регіоні.
- Як правило, даний акт на право володіння майном означає, що продавець забезпечує (гарантує) передачу прав власності на нерухоме майно згідно з визначенням Merriam Webster Online Dictionary
- Якщо продавець зацікавлений, бачить у вас партнера, на якого можна покластися, вражений вашою роботою і манерою управління, іноді він особисто може оплатити виготовлення акту на право власності і профінансувати іншу правову роботу.
18
Одразу після отримання зареєструйте акт і посвідчіть справжність інших правових документів, як частини угоди, вдаючись до допомоги уповноваженої особи або, якщо мова йде про нерухоме майно, до компанії з перевірки прав власності на нерухомість.
- У США існують компанії, які для укладання угоди надають послуги по правильному оформленню документів на право володіння власністю, після підписання сторонами яких право власності на нерухоме майно передається новому власнику (тобто вам).
19
Вам необхідно оформити право на володіння об`єктом нерухомого майна, після чого орендарі не мають права проживати там без оплати або платити попередньому власнику, а інші маклери і продавці не мають можливості зберегти за собою право володіння власністю.
- Продавець стає тимчасовим співробітником «вашої компанії» (консультантом) і навчає вас, якщо це є частиною угоди. Це, звичайно, пов`язане з певним ризиком. Ви можете почати командувати, або, якщо продавець завзято наполягає на чому-небудь і вживає будь-які спроби, це може виявитися звичайною аферою.

20
Вивчіть закони, які мають юридичну силу конкретно у вашій країні або штаті, щоб дізнатися інформацію щодо страхування від недоліків у праві власності. Компанії зі страхування правового титулу гарантують, що нерухоме майно має статус чистого (необтяженого) правового титулу, а передача всіх майнових прав відбувається під час укладання угоди, включаючи сплату податків.
- Вимагайте, щоб страхування правового титулу було частиною угоди (перехід правового титулу) для покриття ризиків у разі, якщо правовстановлюючий документ на власність буде неправильно складений, тобто коли:
- У продавця не було правового титулу (чистого правового титулу) через невикуплених майнових прав у позикодавців і податкових органів;
- Була допущена помилка або навіть підробка (спотворення відомостей).
21
Негайно отримаєте акт про передачу прав власності на нерухоме майно, записаний і зареєстрований на ваше ім`я, і включіть його до реєстру для сплати муніципальних податків, щоб упевнитися, що за законом ви визнаєте повноправним власником. В окружному суді зареєструйте нерухомість на своє ім`я як індивідуального підприємця, або, надаючи право користування третім особам, зареєструйтесь на державному рівні як юридична особа. Вивчіть закони, які діють у вашому регіоні.
- Можливо, вам як власникові декількох галузей діяльності необхідно буде оформити різні ліцензії, заплатити мито і збори, щоб мати право діяти на законних підставах і стягувати податки. Безумовно, для ресторанного бізнесу необхідно дотримуватися додаткові вимоги відповідно до нормативно-правовими документами місцевого та державного управління охорони здоров`я.
22
Попросіть свого юриста перевірити всі договори, майнові права та акти про передачу права власності на нерухомість (правильно оформлене юридична угода) на наявність стандартних і необхідних договірних зобов`язань щоб уникнути нестандартних угод: наприклад, право на дострокову виплату платні зі сплатою або без сплати штрафних санкцій, або власник-інвестор може не погодитися на завчасну виплату грошей, щоб гарантувати продавцю дохід при виході у відставку або на пенсію, тим самим зв`язуючи руки вам!
- Застереження: обмеження, встановлені особливими умовами угоди на нерухоме майно, стосуються способів і цілей користування землею та благоустрою, незалежно від зонування. З договору можуть бути виключені або анульовані пункти, в яких обумовлюються законні області застосування!
23
Отримайте ліцензію, яка дає право займатися тим чи іншим видом бізнесу, і узгодьте з державними органами стягнення та сплату податків на доходи від продажів, якщо йдеться про роздрібну торгівлю, а також отримаєте інформацію про інші необхідних податки на підприємницьку діяльність (як наприклад, оцінка доходів, щоквартальна сплата мит).
- Видавничі та комерційні типографські фірми - один з видів бізнесу і релігійних переконань, для яких за американськими законами не надаються ліцензії, оскільки в поправках до конституції США йдеться про те, що конгрес не має права приймати закон, що обмежує свободу преси і віросповідання. Це важливе питання, гідний розгляду. Деякі підприємці вигадують займатися будь-яким з двох видів діяльності або двома одночасно, не оформляючи при цьому ліцензій, проте законами передбачено накладення певних зобов`язань і захист прав громадськості, наприклад, відповідальність за фальсифікації та інші злодіяння.
24
Остерігайтеся можливих самовільних поселенців (скваттеров), які можуть «володіти нерухомістю» за допомогою видачі попередніми власниками дозволу на володіння на основі правового титулу всупереч домагань іншої особи, термін позовної давності якої минув. Звучить некоректно, однак володіння - це пайова участь в праві власності протягом тривалого часу після того, як людина, незаконно привласнювали собі чужу власність або сторона, що не виконує обов`язків, відома і допущена до угоди. У різних штатах закони відрізняються один від одного.

Поради

Деякі викладачі економіки та бухгалтерського обліку, а також консультанти з питань інвестування можуть допомогти своїм студентам і клієнтам розібратися, як, використовуючи позиковий капітал, можна придбати у власність комерційне підприємство або отримувати доходи від здачі нерухомості в оренду:
Подумки уявіть собі «погоню» в окружний суд для реєстрації угоди або ділового придбання. Той, хто перший зареєструє акт про передачу права власності на нерухомість, той і є власником.
- При махінаціях власник нерухомості може в один і той же день здійснити продаж майна двом або більше покупцям, однак за законом справжнім власником стане не той, хто зробить оплату першим, а той, хто першим зареєструє акт про здійснення угоди в окружному суді.
У США одноосібне володіння (Не корпоративне), як правило, регулюється за допомогою реєстрації прав в окружному суді як «здійснює свою діяльність під найменуванням __________ (назва компанії), однак це не« ЛТД »(тобто обмежена відповідальність). Якщо, виходячи з чинних законів і підписаних договірних умов, вам не вдасться сплатити податки або виплатити борги, ви можете позбутися своєї власності аж до останньої сорочки, або на ваше майно буде накладено арешт.
"Шляхетна (?) Угода", укладена за допомогою усної угоди і рукостискання, може мати таку ж «цінність», що і чистий аркуш паперу, який не містить жодних відомостей про неї. Залежно від законів, що діють у вашому регіоні, вона не може бути примусово виконана в судовому порядку, якщо сума перевищує кілька тисяч доларів. В інших випадках в судах нижчої інстанції, міських судах або Верховному суді можна добитися примусового виконання зобов`язань. Як правило, жоден суд не забезпечує примусове виконання зобов`язань, якщо угода була укладена в усній формі, і сума операції не перевищує певне число.
У США угоди, не оформлені у письмовому вигляді, не забезпечені правовим захистом і не можуть бути примусово виконані. Закон передбачає оформлення угод на оренду та продаж нерухомого майна тільки в письмовому вигляді.
Рекомендується скласти договір страхування, підписати боргові зобов`язання, отримати статус юридичної особи, яка має обмежену відповідальність, однак це буде коштувати великих витрат, особливо якщо ви володієте дрібним об`єктом нерухомості і маєте невеликими грошовими коштами, або ні іншого майна, з яким можна розлучитися.
Уникайте другого заставного права для позикових коштів з правом додаткового користування (додаткова безпека).
Переважне право поширюється тільки на куплені об`єкти нерухомого майна (первинна безпека).
Якщо ви маєте намір продати об`єкти нерухомого майна, враховуйте те, що ви повинні бути їх власником протягом встановленого законом терміну, а саме двох років, інакше вас вважатимуть звичайним маклером (перевірте державне податкове законодавство, що стосується торговельних маклерів або маклерів з нерухомості), щоб відтепер не дотримуватися чинних законів і постанови, які поширюються на агентів-аматорів, для яких це побічна діяльність, або улюблене заняття яких - вкладати, орендувати і продавати.
- Наприклад, власник хоче продати машину або грузовік- якщо ви займаєтеся купівлею-продажем транспортних засобів на постійній основі, від вас можуть зажадати ліцензію на право здійснення угод подібного типу, або вимагатимуть дотримання норм права для торгових посередників, якщо ви систематично продаєте і купуєте транспортні засоби .

Попередження

Деякі види угод за участю третіх осіб називаються «циклічними фінансовими операціями (кредитування)», коли продавець купує те, що він продає вам (вторинна продаж). Такі операції з нерухомості цілком законні, коли ви платите продавцеві, а він у свою чергу платить первісним продавцю.
- Циклічні угоди пов`язані з ризиком. Ви повинні довіряти продавцю, щоб виробляти платежі первинного власника. У цьому випадку вам необхідно покладатися на них, оскільки, якщо не сплатять першій стороні, вони можуть позбутися свого місячного доходу, майнового права або частини майна.
- Буде дуже ефективно, якщо ви будете вкладати трохи коштів у свій бізнес, не рахуючи часу і сил, якщо ви не дозволите собі купити якесь майно без домовленості або угоди.
- Існує можливість через деякий час викупити права на майно у посередника і платити напряму первинного власника або отримати фінансування. Це варто обміркувати, крім того, це причина справити хороше враження на учасників угоди.
Деякі порівнюють таку схему з фінансовою пірамідою, однак вона виконується в рамках закону, оскільки всі угоди оформляються в письмовому вигляді і реєструються в окружних судах.
Будучи третьою стороною в «циклічних угодах», ви опиняєтеся в ситуації, коли друга сторона, яка здійснила вам продаж, може стати недієздатною або померти, тому по можливості підтримуйте зв`язок, щоб упевнитися, що ця людина здорова і в змозі управляти бізнесом (т.е . що у нього не було серцевого удару або інших проблем зі здоров`ям і фінансами).
Перша сторона (початковий продавець) може знову відновитися в правах власності і забрати майно у посередника, а ви можете залишитися «за бортом», або, як варіант, продавець може оголосити вас стороною, що не виконує своїх зобов`язань. Однак ви будете залежати від милості даної сторони, оскільки прямий домовленості не було.
Можуть існувати періоди економічного оптимізму і надмірного залучення позикових коштів. Наприклад, криза субстандартного іпотечного кредитування враховує фінансування, при якому вноситься невеликий аванс або не вноситься взагалі, в надії, що вартість об`єкта (в даному випадку, об`єкта нерухомого майна) повисітся- і навіть угоди, що мають надмірну заборгованість, будуть повторно профінансовані і укладені з вигодою.
Угоди з необробленими земельними ділянками відрізняються своїми особливостями. Їх варто уникати до тих пір, поки у вас не буде правильного уявлення про меліорації, розмежування та продажу земель. Як правило, необроблені ділянки не приносять доходу, але обкладаються податками, вимагають страхування та інших витрат з поліпшення, підтримці в нормально стані (наприклад, витрати на покіс).

Як поліпшити свій бізнес, використовуючи позиковий капітал

Кроки

Поради

Рекомендації щодо заставного права

Попередження

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМІ

Не пропустіть головного: